汤占军律师

《民法典》第三百七十条

 【居住权的消灭】居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

法条变迁说明

居住权制度起源于罗马法，最早产生于古罗马的婚姻家庭关系中，作为人役权的一种形式，其产生与当时罗马社会家庭状况及概括继承制有密切联系，是社会发展到一定阶段的产物。该制度的设立初衷，是解决家庭成员的居住和供养。《民法典》物权编将居住权确定为一项法定用益物权，有效兼顾商品房购买的稳定性和房屋租赁的灵活性，是一项住房领域供给侧改革的重要成果，对实现“人民群众住有所居”的目标具有现实意义。由于居住权制度设计的目的是保障居住权人的生活居住的需要，其期限一般具有长期性、终生性。本条规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

法信· 裁判规则

1.双方离婚协议中明确约定了女方对案涉房屋享有的居住权期限，现期限届满，女方应腾退房屋——王爱斌与林佩霞居住权纠纷案

案例要旨：双方离婚协议中明确了案涉房屋的所有权归属，并约定了女方对该房屋的居住权期限至子女参加工作，现子女均已参加工作，居住权期限已经届满，居住权消灭条件已经成就，故女方依法应当将房屋腾退给男方。

案号：（2021）吉0602民初1971号

审理法院：吉林省白山市浑江区人民法院

案例来源：裁判文书网，发布日期2021年9月14日

2.居住权期限届满后，居住权消灭，居住权人应按时搬出房屋——闫保平、闫保平等排除妨害纠纷案

案例要旨：房屋无权处分人未经所有权人同意，私自将所有权人庄基地上的房屋转让给权利人居住使用。后经村委会调解，双方达成调解协议，该调解协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。根据该调解协议约定，居住权人自调解之日起两年内仍有居住的权利，期满按时搬出，房屋重新归房屋所有人管理使用。两年期限届满后，居住权人未按时搬出房屋，构成违约，房屋所有权人为维护自身权利收回房屋并无不当。

案号：（2021）陕0304民初725号

审理法院：宝鸡市陈仓区人民法院

案例来源：裁判文书网，发布日期2021年10月29日

3.因房屋拆迁，居住权人无房可住，现所有权人应在获得的货币补偿范围内给付居住权人一定的住房补贴——廖灿碧、龙有林、龙玉芳等居住权纠纷案

案例要旨：权利人在其丈夫去世之前悉心照料其生活起居，其丈夫为权利人在公证处办理了遗嘱公证，权利人取得了该拆迁房屋的居住权。因房屋拆迁，权利人无房可住，现所有权人应在获得的货币补偿范围内给付权利人一定的住房补贴。

案号：（2021）川1322民初340号

审理法院：四川省营山县人民法院

案例来源：裁判文书网，发布日期2021年4月22日

法信▪司法观点

1.居住权消灭的情形

根据本条规定，居住权消灭主要包括两种情形：一是居住权期限届满。当事人可以根据自己的意思自由在居住权合同中约定居住权期限，居住权期限届满的，居住权消灭。例如，住宅所有权人给未成年人设立居住权的，可以约定居住权至居住权人成年时消灭，作出如此约定的，居住权人成年时，居住权即消灭。再如，当事人可以约定自合同签订之日起20年，居住权消灭，作出如此约定的，约定期限届满的，居住权消灭。居住权因期限届满消灭的，居住权人有返还房屋的义务。二是居住权人死亡。当事人可以根据意思自由约定居住权期限，如果没有约定，居住权一般至居住权人死亡时消灭。根据本条的规定，居住权消灭的，当事人应当及时到不动产登记机构办理注销登记，将登记于不动产登记簿的居住权信息注销。

（摘自：黄薇主编，《中华人民共和国民法典释义及适用指南》（上），中国民主法制出版社2020年出版，第556-557页。）

2.在住宅灭失或被征收的情况下，居住权归于消灭，此时所有权人是否仍对原居住权人负有特定义务

于住宅灭失的情形，有观点认为，基于我国国情，有必要规定居住权如果获得第三人的赔偿和保险，居住权人可以获得一定赔偿。“因房屋灭失，所有权人获得赔偿金的，应当给予居住权人适当的补偿，但居住权人故意或者重大过失导致房屋灭失的除外。”我们认为，这个问题应当区分居住权是有偿还是无偿设立两种情形。在商业投资领域等有偿设立居住权的情形下，因客观原因导致住宅灭失无法继续履行合同的，居住权人可以不再支付剩余期限内应当支付的居住权价款。已经支付的，可以请求返还。此时，不发生所有权人以所获得赔偿金向居住权人赔偿的事宜。而在无偿设立的情况下，因居住权人并未支付对价，故居住权消灭的，原则上不发生赔偿或补偿。但应当考虑的是，当所有权人因住宅灭失获得了足额赔偿，则该赔偿必定是针对其所有权“圆满”状态的赔偿，而实际上所有权人在住宅设立居住权后享有的是“虚有权”，前者价值显著高于后者。故在此情形中，所有权人应当就该部分差价给予原居住权人以适当补偿。特别是在遗嘱设立居住权情形下，遗嘱人以住宅分别为不同子女设立所有权和居住权，以实现财产利益的合理分配。如果住宅灭失后继承房屋所有权一方获得充分赔偿而居住权人却无任何补偿，则违背遗嘱人的真实意图。相应的，如果房屋所有权人未得到充分受偿，则强制其给予居住权人部分补偿显然有违公平。总而言之，房屋灭失后居住权人是否应当得到补偿是较为复杂的问题，不宜以一刀切的方式确立规则。于房屋被征收的情形，则情况有所不同。《民法典》第327条规定，因不动产或者动产被征收致使用益物权消灭，用益物权人有权依照《民法典》第243条、第245条的规定获得相应补偿。由此，房屋所有权人、居住权人均可以依照上述规定请求补偿。但居住权人如何获得补偿，则可以有两种路径选择：第一，由国家对房屋所有权人和居住权人分别予以补偿。这样固然有利于对居住权人利益的保护，但需要补偿主体事先区分所征收的房屋是否已设定居住权，精准辨识居住权人和所有权人的利益。在涉及成百上千户居民的规模化征收工作中，这样的做法难免会显著降低征收工作效率，提高征收工作成本。第二，居住权人的利益包含于房屋所有权的整体利益中，在征收补偿阶段没有必要区分房屋所有权人和居住权人的利益。故居住人应得的补偿款，可以由房屋所有权人统一领取后，再由居住权人向房屋所有权人主张。此种模式，可以维持现有的征收补偿制度，且易于适应有偿和无偿设立居住权等不同情形。例如，房屋所有权人以帮扶为目的，为方便居住权人就近工作而无偿为其设立居住权。由于居住权人系基于房屋所有权人好意无偿取得居住权，故在居住权因房屋征收消灭后，其不应再从房屋补偿款中分配利益。于此情形下，如果由征收补偿主体判断是否应当补偿居住权人并不现实，而交由房屋所有权人与居住权人处理则更为妥当。以上两种路径如何选择，可以在司法实践中进一步探索。

（摘自：最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编，《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》（下），人民法院出版社2020年出版，第893-894页。）

法信▪关联法条

《中华人民共和国民法典》

第三百二十七条 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。