当前位置: 法律快车> 全国律师> 苏州律师> 汤占军律师> 律师文集> 文集详情

物业服务纠纷的解决方式有哪些?

针对物业服务纠纷一般有三种解决方式,双方和解达成协议或者由第三方介入进行调解。如果这两种都不行,就可以通过仲裁法院诉讼的方式解决。


  一、物业服务纠纷的解决方式有哪些

  有以下三种:

  1、纠纷各方以和平协商方式达成协议解决;

  2、纠纷各方通过第三方介入主要是当地房管局、居委会、街道办事处或镇政府调解机构参与调解的方式达成协议;

  3、纠纷各方在1,2二种方式无法达成一致协议的情况下通过仲裁、法院诉讼的方式解决纠纷。我国民法通则和民事诉讼法规定中有人民调解制度,有一方不同意调解那么只能通过仲裁或诉讼程序进行仲裁或判决,仲裁是一局终裁制,判决是二局终裁制,法律文书生效后,赢方可以申请当地人民法院强制执行。


  二、物业纠纷案情介绍

  陈某买下吴江某小区内的一套房子。该房产所在楼配有电梯,但从陈某搬入居住后电梯一直不能使用,处于关闭状态,为此,陈某多次与物业公司交涉,物业公司认为开通电梯属于正常要求,但是由于业主签字没有达到三分之一,电梯的维修费用和运行费用分摊处理得不到解决,因而不能开通。于是,陈某告到法院,要求物业公司立即开通电梯,并确保电梯正常运行。经审理,法院判决支持了陈某的诉讼请求。


  案例分析:

  所谓物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《江苏省物业管理条例》第三十六条第二款规定:房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备,由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护;最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。对小区内电梯的管理、维护,确保业主正常使用是物业服务内容之一。因此,法院对于陈某要求物业公司开通电梯,并确保电梯正常运行的诉讼请求予以支持。

  首先,根据国务院《物业管理条例》第四十七条:“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”.由此可见,物业管理的保安职能被我国的相关行政法规定位为“协助”,物业管理企业本身并不能独立承载辖区内的安全防范工作。因此,保安代替不了警察,业主只能通过与物管企业约定更优质化的服务来增加安全系数,而决不能将物业管理理想化成保险柜。

  其次,物业管理合同是一种委托服务合同,不同于保管合同。物业管理中安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务,是一种广义上的社会安全。保安不是保镖,只要尽到善良管理者的普通注意义务即可,不能要求其保障区域内所有的人身和财产安全。而保管合同则不同,它是对特定财产的监管,它要求管理者履行较大的注意义务。

  再次,从物业管理费的构成来看,业主交纳的保安费用与其要求换取的安全服务水平差距太大,显失公平。根据民法的公平原则和权利义务对等原则,业主不能凭借交纳微薄的保安费而要求物业管理企业提供天衣无缝的安全防范服务。

 物业管理是物业公司与业主之间签订的物业服务合同约定,是一种委托服务合同,不同于保管合同,其中约定的安全服务性质不一样。

注:以上内容由汤占军律师提供,若您案情紧急,法律快车建议您致电汤占军律师咨询。
服务地区:江苏 - 苏州
专业领域: 起诉离婚 房产纠纷 公司企业 合同纠纷 债权债务 交通事故 工伤索赔 建筑工程
手机:189-5242-0809(接听时间:07:30-22:30)
非接听服务时限内请:在线短信咨询

在线咨询汤占军律师